Direitos e deveres dos inquilinos e proprietários na lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula a locação de imóveis urbanos no Brasil, estabelecendo direitos e deveres tanto para o proprietário (locador) quanto para o inquilino (locatário). O objetivo da norma é equilibrar essa relação, evitando que qualquer uma das partes imponha condições que contrariem o que está previsto em lei. mesmo quando aceitas no contrato.

Deveres do proprietário

Segundo o artigo 22 da lei, cabe ao locador:

• Entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina;
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante toda a locação;
• Responder por vícios ou defeitos anteriores ao início do contrato;
• Realizar reparos estruturais e manter as áreas comuns em bom estado, em caso de condomínio;
• Pagar o IPTU do imóvel, salvo disposição contratual em contrário;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como reformas estruturais, pintura externa, fundo de reserva e modernização de elevadores;
• Fornecer recibo discriminado dos pagamentos recebidos.

Deveres do inquilino

O artigo 23 da lei estabelece as obrigações do locatário:

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos combinados;
• Usar o imóvel conforme o fim estabelecido no contrato;
• Cuidar da conservação do imóvel e realizar pequenos reparos do dia a dia (lâmpadas, torneiras, por exemplo), que não são obrigação do locador;
• Comunicar ao proprietário qualquer dano ou defeito assim que perceber;
• Não realizar alterações na estrutura do imóvel sem autorização;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio (água, luz, salários, limpeza), salvo disposição contrária;
• Devolver o imóvel ao final da locação no mesmo estado em que recebeu, descontado o desgaste natural do uso.

Direito de preferência na compra do imóvel

Caso o proprietário decida vender o imóvel alugado, a lei garante ao inquilino o direito de preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O locador deve notificar o inquilino por escrito, informando preço, forma de pagamento e demais condições da venda, e o inquilino tem 30 dias para manifestar interesse em exercer essa preferência.

Caução e devolução de valores

Quando a garantia escolhida é a caução em dinheiro, a lei determina que o valor seja depositado em caderneta de poupança, e os juros pertencem ao inquilino. Ao final do contrato, sem pendências, o valor da caução deve ser devolvido ao locatário. Caso haja dano ao imóvel, o proprietário pode usar parte ou a totalidade da caução para reparos, mas precisa comprovar a necessidade dessas despesas.

Prazos de aviso e desocupação

Quando o proprietário decide não renovar o contrato, deve avisar o inquilino com antecedência conforme os termos combinados, e o prazo geral para desocupação após a comunicação é de 30 dias. Da mesma forma, quando o inquilino deseja encerrar o contrato antes do prazo combinado, a lei prevê aviso prévio de 30 dias ou o pagamento de multa proporcional ao tempo restante do contrato, salvo disposição diferente prevista no acordo entre as partes.

Situações como perda de emprego do inquilino não constituem, por si só, motivo para despejo, desde que o aluguel continue sendo pago em dia. Em caso de dúvidas específicas sobre um contrato de locação, o mais indicado é consultar um advogado, já que particularidades do caso concreto podem alterar a aplicação das regras gerais da lei.